Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać?

umowa najmu okazjonalnego

Pojęcie najmu okazjonalnego wprowadzono do polskiego porządku prawnego już jakiś czas temu, ale nie jest to jedna z najbardziej rozpoznawalnych umów, zawieranych w obrocie gospodarczym. Różni się nieco od klasycznej umowy najmu i zwyczajowo jej przedmiotem są inne obiekty, inne są także zobowiązania, których podejmują się strony.  Zawiera także szczególne środki ochrony praw wynajmującego.

Umowa najmu okazjonalnego – charakterystyka

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu. Został wprowadzony do polskiego systemu prawnego w roku 2001 przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy, regulujące tę kwestię, stanowią środki zabezpieczające prawa wynajmującego – jest ich o wiele więcej niż w z zwykłej umowie najmu, regulowanej przepisami kodeksu cywilnego. Przede wszystkim może one eksmitować z lokalu lokatora, który zachowuje się w sposób uciążliwy. Przepisy dotyczące najmu  okazjonalnego w znacznym stopniu uchylają te regulacje, które chronią lokatora przed usunięciem z nieruchomości na zasadzie lex specialis derogat legi generali, czyli prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym.

Po pierwsze – oznaczenie stron

Umowę najmu okazjonalnego rozpoczyna się od oznaczenia jej stron – będą to wynajmujący i najemca, zwany inaczej lokatorem. Kodeks cywilny, regulujący zwykłą umowę najmu, nie przewiduje z tej kwestii żadnych ograniczeń, jednak stroną umowy najmu okazjonalnego nie może zostać dowolna osoba.  Wynajmującym  może zostać jedynie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, opierającej się na  wynajmowaniu lokali i jest właścicielem lokalu, także lokatorem może być wyłącznie osoba fizyczna. Wynika to z założeń ustawy o ochronie praw lokatorów – umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna.

Po drugie – oznaczenie przedmiotu umowy

Ustawa precyzuje tę kwestię jasno – przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny. Skoro umowa jest zawierana między osobami fizycznymi, nie można go wykorzystywać inaczej, niż do celów mieszkaniowych. W umowie powinien znaleźć się dokładny opis lokalu – jego wielkość, ilość pomieszczeń, plan lokalu w załączniku do umowy – i opis jego stanu technicznego oraz wyposażenia.

Po trzecie – czas trwania umowy

W przeciwieństwie do umowy najmu, umowa najmu określonego może być zawarta jedynie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Strony mogą go jednak wydłużyć już po upłynięciu o kolejne 10 lat. Ograniczenie czasu najmu lokalu jest zabezpieczeniem wynajmującego – gwarantuje, że w określonym terminie odzyska on lokal.

Po czwarte – czynsz i kaucja

W umowie strony powinny dokładnie wskazać wysokość czynszu i sposób jego wpłacania – termin i formę. Strony mogą także ustalić dodatkowe opłaty, takie, jak rachunki za media, opłaty za internet, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Co ważne, wynajmujący nie może bez uzasadnienia podwyższyć czynszu – wszystkie warunki muszą być ujęte w umowie. Wynajmujący może także uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcy kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania najmu takich, jak zaległy czynsz lub pokrycie kosztów szkód wyrządzonych przez lokatora. Dotyczą jej jednak pewne ograniczenia – jej wysokość musi zostać ujęta w umowie, nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, a ponadto  podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.

Po piąte – obowiązki stron

Obowiązki stron nie są rozbudowane ani skomplikowane – wynajmujący zobowiązuje się udostępnić najemcy lokal, zaś lokator – wpłacać terminowo czynsz i utrzymywać lokal w należytym stanie.

Po szóste – podpisy stron, data i miejsce zawarcia umowy

Umowa powinna być podpisana przez obie strony, a także musi zawierać oznaczenie daty i miejsca zawarcia, a także zawierać załączniki – opis techniczny lokalu, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy (umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana przez właściciela na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia), a także wszelkie inne dokumenty, które strony uznają za niezbędne.