Kupno mieszkania to spora inwestycja, warto więc podjąć wszelkie zapewnione przez prawo środki ostrożności. Na pewno należy do nich umowa przedwstępna, zawierana w przypadku, gdy podpisanie właściwej umowy kupna-sprzedaży mieszkania nie jest chwilowo możliwe. Zawarcie umowy właściwej często uzależnione jest od wystąpienia jakiejś okoliczności - może to być upływ określonego czasu, przyznanie przyszłemu nabywcy kredytu czy wyprowadzka dotychczasowych nabywców mieszkania. Właśnie takie kwestie reguluje umowa przedwstępna.
Przedwstępną umowę kupna mieszkania zawierają strony, chcące doprowadzić w przyszłości do podpisania umowy kupna mieszkania. Nie jest wymagana przepisami prawa - reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego, określający ogólne zasady zawierania umów przedwstępnych. Kodeks nie wymaga też dla niej konkretnej formy, ale forma pisemna, niekoniecznie w formie aktu notarialnego, z pewnością stanowi lepsze rozwiązanie.
Co powinna zawierać przedwstępna umowa kupna mieszkania?
Po pierwsze - oznaczenie stron
Jak każdy kontrakt, umowa przedwstępna powinna zawierać dokładne oznaczenie stron - imiona i nazwiska, adresy zamieszkania lub siedziby, jeśli jedną ze stron jest przedsiębiorstwo, numery dowodów osobistych. W dalszej części umowy strony są określane jako Kupujący i Sprzedający.
Po drugie - oznaczenie przedmiotu umowy
Przedmiotem umowy przedwstępnej jest przyrzeczenie zawarcia umowy właściwej, zwanej umową przyrzeczoną. Należy określić, czego umowa przyrzeczona ma dotyczyć i podać dane lokalu, który jest przedmiotem kupna - adres, położenie, metraż, ilość i powierzchnię pomieszczeń i elementów, związanych z lokalem, takich jak ogród, balkon, taras, komórkę, miejsce parkingowe, strych.
Po trzecie - postanowienia umowy przyrzeczonej
Należy pamiętać, że ważność umowy przedwstępnej zależy od tego, czy ujęto w niej wszystkie założenia umowy właściwej. Strony powinny więc dołożyć należytej staranności w kwestii uwzględnienia w treści kontraktu wszystkich założeń umowy przyrzeczonej. Należą do nich:
- oświadczenie Sprzedającego o prawie własności do sprzedawanego lokalu i oznaczenia dokumentów, które to potwierdzają,
- oświadczenie Sprzedającego o ewentualnych obciążeniach lokalu lub praw przysługującym osobom trzecim (hipoteka, służebności, współwłasność),
- określenie formy własności – opis księgi wieczystej, akt notarialny,
- oświadczenie Sprzedającego, że nie zawarł innych umów przedwstępnych i ze nie toczy się przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, którego przedmiotem jest lokal-przedmiot umowy,a także, że nie posiada on zaległości podatkowych, związanych z mieszkaniem,
- określenie wysokości ceny lokalu i sposobu i terminu zapłaty,
- termin wydania mieszkania przez Sprzedającego.
Po czwarte - termin i forma zawarcia umowy właściwej
Koniecznym elementem przedwstępnej umowy kupna mieszkania jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także wskazania warunków, od których spełnienia zależy jej podpisanie. Jeżeli strony nie wskazały w umowie takiego terminu, umowę właściwą powinny zawrzeć w ciągu roku.
Istotna jest także forma zawarcia umowy właściwej - umowy, związane z obrotem nieruchomościami, powinny być zawierane w formie aktu notarialnego. Powinno to być także zaznaczone w umowie przedwstępnej, można również wskazać kancelarię notarialną
Po piąte - zaliczka lub zadatek
Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się zazwyczaj z wpłatą zaliczki lub zadatku - kupujący powinien zadbać, by w umowie znalazło się potwierdzenie zapłaty uzgodnionej sumy. Wysokość zaliczki powinna być zaakceptowana przez obie strony, natomiast kwota zadatku zależy od Kupującego, niezależnie jednak od tego, zaliczka lub zadatek wlicza się do całości zapłaty za mieszkanie, jaka ma być uiszczona przy zawarciu umowy przyrzeczonej.
Po szóste - zapisy dodatkowe
W tym punkcie można zawrzeć postanowienia stron odnośnie rozwiązywania sporów (wybór sądu właściwego w sprawie lub zapis o skierowanie ewentualnego sporu do arbitrażu), oświadczenie o rygorze nieważności wszelkich poprawek do umowy, dokonanych w formie innej niż pisemna, zobowiązanie Sprzedającego do dostarczenia wszelkiej dokumentacji, związanej z mieszkaniem, a także oświadczenie Kupującego o poniesieniu kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej.
Po siódme - podpisy i data zawarcia
Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający podpisują się czytelnie w miejscach do tego przeznaczonych, umowa powinna być też opatrzona datą i oznaczeniem miejsca zawarcia. Każda ze stron powinna też otrzymać swój egzemplarz kontraktu.
